城投兜底地产

在重庆大剧院旁，裸露着一个“大坑”，里面长满了杂草，隐现着些许施工的迹象。

这里曾计划建造“重庆版东方明珠”——环球欢乐世界，但搁置数年，仍未有实质上的进展。

今年，该项目被推上拍卖台，因债务复杂，5个多月的时间里，历经10次流拍，直到11月底，终于由重庆城投旗下的两家子公司渝开发、重庆颐天康养合力拿下。

项目代价仅为7.97亿，相比于22.79亿的评估价，跌价超过六成。尽管如此，这样的成交价，仍相当于两者去年净利润总和的2.15倍，足见这是它们在战略层面上的考量。

拿下项目后，战略转型期的渝开发自言，这有利于新增房地产开发赛道。近期，城投地产板块发力外拓的案例，还有湖北联发投与旗下的联投置业，27亿大手笔入主了上海老牌房企三湘印象。

这两年，在一番托底拿地之后，许多城投平台后续放缓了拿地步伐，但也有一些城投仍在加仓地产。拿了地之后，它们也并不都想简单地寻找代建，而是有了自己耕耘的想法。

地产开发，也是城投转型的一个重要方向。

不久前，湖北国资委旗下的湖北联合发展投资集团、武汉联投置业，则受让三湘印象42.31%股权，成为第一大股东。

此次交易，外加增发的10亿元，联投置业及湖北联发投为三湘印象的控制权，合计掏出了27亿元，如此之大手笔，可见其实力雄厚。

标的资产三湘印象，是上海的老牌房企，2014曾18.61亿元拿下前滩单价地王。2016年，公司开始向“文化演艺 房地产”双主业转型，溢价18倍收购了“观印象”。

直至2023年中期，房地产业务依旧是三湘印象的营收支柱，期内业务营收8735万元，占比总营收的48.39%，文化演艺营收2828万元，占比总营收的36.54%。

这笔收购，无论是否出于买壳的考虑，联发投都拓宽了自身的地产业务半径。

转型窗口期

近两年，城投公司因托底拿地与自身背负债务风险，被推到了聚光灯下。

高峰时段，集中供地中有近半数地块被城投所得，其中90%的地块都是以底价成交，仅在部分一二线城市溢价率偏高。其中，轨交类、传统城投、保障性住房城投是拿地的主力，占到五成以上。

去年曾明确，防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。此外，严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

在此背景下，或许是受限于自身的开发能力，也或许是为了降低财务风险，城投平台的拿地意愿减弱，拿地占比和底价拿地的金额占比，都有所回落。

后来，政策定调“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，这意味着，地方债务的极限测试有所松动，推动关于置换、重组等化债方案出炉。

往长远看，城投平台的发展路径、发展模式才更重要。

有些城投平台早已开始谋求转型，例如云南城投，这两年正向轻资产运营和管理转型，将主营业务变更为商管、物管。随着房地产项目的置出，其房地产业务规模已大幅减少。

有的城投平台则谋求棚户区改造的发展。要知道，城投平台于城镇基础设施建设经验颇多，尤其是在棚改项目资源积累已久，更易上手。

但有的城投公司，仍在加码自身的地产开发业务。在土拍市场上，依旧有城投公司在积极拿地。

12月初，武汉洪投以总价23.85亿元，包揽青菱科技生态新城3宗地块；武汉光交城市底价10.56亿摘武汉光谷核心区一宗地；瑞安城建5.21亿元竞得温州瑞安市塘下镇商住地……

拿了地之后，城投公司旗下的地产板块，也并不都想简单地寻找代建，而是有了自己耕耘的想法。比如，近两年，广州城投地产的曝光度、知名度“狂飙”，其发挥“房地产 城市更新 住房租赁”三大体系，陆续有项目入市。

重庆城投旗下的渝开发与重庆颐天康养，此次拿下环球欢乐世界，同样也想自己开发运营。这被他们视为转型的机遇。

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